Почему одна квартира дорожает быстрее другой? В этой статье собрали все факторы, которые на это влияют.
Деньги банка тоже стоят денег
Застройщик строит дом не на свои деньги, а в кредит. Чем дороже этот кредит, тем больше застройщик закладывает в цену метра, чтобы стройка окупилась. Есть и вторая сторона: когда кредиты дорогие, людям сложнее взять ипотеку, и покупателей становится меньше.
Казалось бы, меньше покупателей — ниже должна быть цена. Но эти два эффекта работают не одновременно и не с одинаковой силой, поэтому прямой связи «ставка упала — жилье подешевело» на практике не бывает. Мы разбирали эту механику подробнее в статье про ключевую ставку и ее влияние на рынок.
Льготная ипотека двигает рынок сильнее, чем обычная
Сегодня квартиры чаще покупают по льготной ипотеке, а не по рыночной. Семейная ипотека — самая массовая из таких программ, и любое изменение ее условий сразу чувствует весь рынок.
Причем неважно, в какую сторону меняются правила. Когда условия смягчают, часть людей, которые откладывали покупку, разом выходят на сделки. Когда условия, наоборот, готовятся ужесточить, покупатели, которые еще подходят под старые правила, торопятся закрыть сделку до того, как это произойдет. В обоих случаях получается всплеск спроса в короткий срок, а от этого растет и цена.
Стройка дорожает каждый год
Материалы, рабочие руки, доставка — все это дорожает почти постоянно. Застройщик не может продавать квартиру дешевле себестоимости, иначе стройка просто не окупится. Растут налоги на стройматериалы и услуги подрядчиков — это тоже в итоге ложится на цену метра, только не сразу, а через несколько месяцев.
Чем меньше строят, тем дороже готовое
Если застройщики откладывают старт новых проектов, на рынке становится меньше новых квартир. А когда предложения меньше, а спрос на прежнем уровне, цена не падает. Даже если сделок в моменте меньше, чем год назад.
Котлован всегда дешевле готового дома
Внутри одного проекта цена растет вместе со стройкой. На этапе котлована квартира стоит меньше, чем в доме, который вот-вот сдадут. Мы подробно разбирали, сколько на этом можно сэкономить и когда такая покупка не оправдана, в статье про старт продаж новостройки — здесь не будем повторяться, но именно этот фактор входит в общую картину цены наравне с остальными.
Место, класс и вид из окна решают не меньше, чем экономика
Один и тот же город, а цена метра отличается в разы. Район, метро рядом, класс дома, вид из окна, репутация застройщика — все это работает само по себе, независимо от ставок и налогов. Поэтому смотреть стоит не на среднюю температуру по городу, а на конкретный дом в конкретном месте. Про то, как именно этаж и вид из окна двигают цену внутри одного дома, у нас есть отдельная статья — загляните туда, если интересно разобрать этот фактор детальнее.
Что с этим делать
Ни один из этих факторов не действует в одиночку. Цена конкретной квартиры — это всегда сумма всех причин сразу, и предсказать рынок на несколько месяцев вперед со стопроцентной точностью не может никто. Разумнее отталкиваться не от прогнозов, а от своей ситуации: устраивает ли платеж сейчас, нравится ли квартира, готовы ли вы ждать.
Мы следим за тем, что происходит у застройщиков и банков, и скажем прямо, что сейчас с ценой на интересующий вас проект.
Оставьте заявку, если хотите обсудить свою ситуацию с покупкой.
