Ставки по ипотеке остаются высокими, а льготных программ становится меньше. Собрали способы купить квартиру, не оформляя классический кредит.
Рассрочка от застройщика
Покупатель вносит часть суммы сразу, остальное выплачивает частями до сдачи дома или сразу одной суммой позже. Условия у каждого застройщика свои: где-то платежи распределяют равномерно каждый месяц, где-то делят на крупные части раз в квартал.
Короткая рассрочка на 3-12 месяцев обычно идет без удорожания. Чем длиннее срок, тем выше вероятность переплаты. Причина простая: квартира до полной оплаты не находится у застройщика в залоге, поэтому он закладывает в цену риск неплатежа заранее.
Совет. Рассрочка удобна как способ переждать высокие ставки. Фиксируете цену сейчас, а через год-два, когда ставки снизятся, оформляете ипотеку и закрываете остаток. Уточняйте у застройщика, разрешает ли конкретная программа такой переход.
Трейд-ин
Застройщик выкупает вашу старую квартиру, а сумму засчитывает в счет новой. По той же логике, что автодилеры меняют старую машину на новую. Разницу доплачиваете сами или через ипотеку.
Здесь есть существенный подвох: цена выкупа обычно на 10-30% ниже рыночной. Застройщик берет не любую квартиру, а ту, что сам сможет быстро перепродать. Он может ограничивать выбор по этажу или году постройки дома. Продать ликвидную квартиру самостоятельно обычно несложно, поэтому трейд-ин часто оказывается менее выгодным, чем обычная продажа с последующей покупкой.
Альтернативная сделка
У вас уже есть квартира, и нужно продать ее, чтобы купить другую. Действовать по очереди (сначала продать, потом искать новый вариант) неудобно и рискованно. Альтернативная сделка решает эту проблему: продажа и покупка идут одновременно. Иногда участников больше двух, и тогда получается целая цепочка, где каждый одновременно продает свою квартиру и покупает следующую. В этой статье мы подробно разбирали весь процесс альтернативной сделки.
Главная сложность — состыковать все сделки по срокам. В договорах прописывают, кто и когда освобождает квартиру. Отдельно прописывают, что произойдет, если одно из звеньев цепочки сорвется. Обычно с этим работает агент: он ведет всю цепочку и синхронизирует регистрацию документов.
Плюс такой схемы — минимальный разрыв между продажей старой и покупкой новой квартиры. А если пойти на компромисс по метражу или ремонту, можно найти вариант с доплатой заметно меньше, чем при обычной покупке.
Заем у родственников или от работодателя
Часть покупателей занимает недостающую сумму у семьи. Условия обычно простые: без процентов или под символическую ставку, закрепленную распиской или договором займа. Банк здесь не участвует, поэтому не нужно одобрение и не проверяют кредитную историю.
Некоторые крупные компании субсидируют сотрудникам ставку по ипотеке или дают собственный заем на жилье. Условие почти всегда одно: нужно отработать в компании определенный срок. Иначе ставку поднимут до рыночной или заем потребуют вернуть досрочно. Уточняйте и вопрос налогов: если работодатель одновременно кредитор, право на имущественный вычет может быть ограничено.
Аренда с правом выкупа
Работает как рассрочка, только вы сразу въезжаете и живете в квартире, не дожидаясь оформления права собственности. Ежемесячный платеж состоит из двух частей: сервисного взноса за обслуживание программы и суммы, которая идет в счет выкупа.
Собственность оформляют только после полного выкупа. До этого момента право на будущую покупку регистрируют в Росреестре — эта запись защищает деньги покупателя, даже если организатор процесса исчезнет. Если платежи прекращаются раньше срока, договор расторгают. Обратно возвращают только сумму выкупных платежей, без сервисной части.
Важно. Аренда с выкупом обычно немного дороже рыночной аренды за счет сервисного взноса. Зато это единственный способ из всех перечисленных, где платежеспособность вообще не проверяют.
Комбо-ипотека
Формально это все же ипотека, но не совсем обычная. Банк выдает сумму двумя частями. Одна часть, в пределах лимита льготной программы, идет под низкий процент. Остаток сверх лимита — по рыночной ставке. В итоге получается средневзвешенная ставка ниже, чем по полностью рыночному кредиту.
У способа два условия. Банк должен предлагать такую опцию. Заемщик должен подходить под условия льготной программы — семейной или другой государственной. Без права на льготную ипотеку комбинировать не с чем.
Материнский капитал и свои накопления
Самый предсказуемый способ — накопить нужную сумму и добавить материнский капитал, если он есть. Это не быстро, зато полностью исключает переплату по процентам и риски, связанные с посредниками в других схемах.
Что общего у всех вариантов
У каждого способа есть цена. Не всегда в виде процентной ставки, иногда в виде риска, ограничения или заниженной цены выкупа. Рассрочка ограничена сроком. Трейд-ин занижает оценку квартиры. Аренда с выкупом добавляет переплату за сервис. Заем у близких затрагивает личные отношения, если что-то пойдет не так. Универсально выгодного варианта для всех не существует.
Мы разбираем ситуацию каждого покупателя отдельно и сравниваем реальные цифры по разным способам, а не советуем один и тот же вариант всем подряд.
Оставьте заявку на консультацию с экспертами NEWдвижимость, если хотите подобрать способ покупки под свою ситуацию.
