Ситуация распространенная: есть квартира, которую нужно продать, и есть желание купить новую. Как сделать так, чтобы не остаться без жилья между сделками и не потерять деньги? Разбираем основные сценарии.
Почему это сложнее, чем кажется
На первый взгляд все просто: продал старую — купил новую. Но на практике две сделки редко совпадают по времени идеально. Покупатель на вашу квартиру может найтись раньше, чем вы выберете новую. Или наоборот, вы нашли идеальный вариант, но ваша квартира еще не продана.
Главное правило, которое повторяют все эксперты: не бронируйте новую квартиру без понимания сроков продажи своей, если нет свободных денег или одобренной ипотеки. Иначе можно потерять аванс или попасть в неудобные сроки.
Сценарий 1. Сначала продать, потом купить
Самый безопасный и логичный вариант. Вы продаете квартиру, получаете деньги и спокойно выбираете новую.
Плюсы: знаете точную сумму на руках, нет зависимости между двумя сделками, можно спокойно торговаться.
Минусы: между продажей и покупкой нужно где-то жить. Придется временно снимать квартиру или перебраться к родственникам. Кроме того, рынок за это время может измениться — цены вырасти, нужные варианты уйти.
Сценарий 2. Альтернативная сделка
Самый распространенный вариант на вторичном рынке. Обе сделки (продажа старой квартиры и покупка новой) происходят одновременно, в один день. Деньги от продажи вашей квартиры сразу уходят на покупку следующей.
Схема выглядит так: сначала находится покупатель на вашу квартиру, затем подбирается новый объект, и обе сделки выстраиваются в одну цепочку.
Плюсы: не нужно снимать жилье в промежутке, деньги не зависают, все стороны выходят на сделку одновременно.
Минусы: сложная логистика. В цепочке может быть три, четыре и более участников, и если кто-то один выпадает, вся цепочка рассыпается. Согласовать даты, документы и условия всех сторон одновременно — задача, которая требует опыта и терпения. Без агентства провести альтернативную сделку самостоятельно крайне сложно. Мы в NEWдвижимость знаем, как провести такую сделку без потерь для всех сторон. Если нужна помощь — оставьте заявку на бесплатную консультацию.
Сценарий 3. Купить квартиру до продажи своей
Если нашли идеальный вариант и не хочется его упускать, можно купить новую квартиру до продажи старой. Для этого нужны свободные деньги или кредит.
Ипотека под новую квартиру. Если доход позволяет, банк выдает ипотеку на новую квартиру до продажи старой. После продажи старой квартиры можно частично или полностью погасить кредит.
Кредит под залог имеющейся квартиры. Иногда его называют бридж-кредитом. Это краткосрочный кредит, который выдается под залог вашей текущей квартиры. Вы получаете деньги, покупаете новую квартиру, а потом продаете старую и погашаете кредит. Схема удобная, но важно понимать: кредит краткосрочный и его нужно погасить в установленный срок (как правило, в течение 6–12 месяцев). Если квартира не продается вовремя, придется платить высокие проценты.
Сценарий 4. Trade-in — обмен старой квартиры на новостройку
Если покупаете новостройку, ряд застройщиков и агентств в Петербурге предлагают схему trade-in.
Суть: вы выбираете квартиру в новостройке, застройщик или агентство-партнер берется за продажу вашей квартиры, а цена новой фиксируется на период продажи, обычно на срок до 3–6 месяцев.
Плюсы: не нужно самостоятельно искать покупателя, цена новостройки зафиксирована, можно продолжать жить в старой квартире до переезда.
Минусы: при быстром выкупе застройщик берет квартиру ниже рыночной цены — как правило, на 10–20%.
Как быстро продать свою квартиру
Скорость продажи почти всегда зависит от стоимости объекта и качества подачи объявления. Если покупателей нет несколько недель — это сигнал, что что-то не так.
Основные причины долгой продажи: завышенная цена, плохие фотографии, слабое описание, ограниченный доступ для показов. На активном рынке первые звонки появляются в течение нескольких дней после правильного размещения объявления.
Если нужна очень быстрая продажа, придется сделать дисконт к рынку в 5–10%.
Практические советы
Начинайте продажу и поиск одновременно. Не ждите, пока продадите старую, чтобы начать смотреть новые варианты. Понимание рынка помогает принимать решения быстрее.
Оговаривайте сроки освобождения квартиры заранее. При продаже своей квартиры договоритесь с покупателем о времени, которое даст вам возможность найти новое жилье. Обычно это 1–2 месяца после регистрации.
Можно внести аванс за новую квартиру. Если нашли подходящий вариант, а ваша квартира еще не продана, можно забронировать новую на 1–2 месяца. Но только при понимании реальных сроков продажи своей квартиры.
Привлекайте специалиста. Альтернативная сделка — работа с несколькими сторонами, документами и сроками одновременно. Агент, который уже проводил такие сделки, сэкономит время и снизит риск ошибки.
Если хотите разобраться, какой вариант подходит именно вам — оставьте заявку. Эксперты NEWдвижимость помогут выстроить логистику сделки так, чтобы вы не остались без жилья и не потеряли деньги.
