Одна квартира уходит за месяц, другая висит в объявлениях полгода без видимой причины. Собрали семь шагов, от которых зависит результат.
Шаг 1. Оценить квартиру реалистично
Цена — первое, что видит покупатель. И первая же ошибка продавца — назначить ее произвольно, по ощущениям. Смотрите не на объявления соседей, которые могут висеть месяцами непроданными, а на реальные цены сделок по похожим квартирам в вашем доме или квартале за последние один-два месяца.
Завышенная цена не привлекает более выгодного покупателя, она просто увеличивает срок экспозиции, а квартира, которая долго висит в объявлениях, начинает вызывать вопрос «а что с ней не так» даже без объективных причин.
Шаг 2. Собрать документы заранее
Пакет документов зависит от вашей ситуации, но базовый список включает: выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, паспорт, согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке. Если собственников несколько, порядок продажи отдельно зависит от того, совместная у вас собственность или долевая. А если среди собственников есть несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
Если квартира еще в ипотеке, банк должен снять обременение до сделки или дать согласие на продажу с погашением кредита из денег покупателя. Это отдельный процесс, который стоит начать заранее, а не в последнюю неделю перед сделкой. Отдельно проверьте, кто зарегистрирован в квартире: всех прописанных жильцов обычно нужно выписать до сделки или прямо прописать в договоре срок и порядок снятия с регистрации после продажи.
Собрать документы стоит до того, как квартира выйдет в объявления, а не после того, как найдется покупатель — это ускоряет сделку и снимает у покупателя лишние сомнения.
Шаг 3. Подготовить квартиру к показам
Заниженное впечатление о пространстве часто портит не сама квартира, а мебель прежних хозяев. Расставленная у стен мебель, лишний декор на полках, темные углы без дополнительного света — все это визуально уменьшает квартиру в глазах покупателя, даже если метраж совершенно нормальный.
Простая перестановка, уборка лишних вещей и правильный свет перед фотосъемкой и показами обычно повышают привлекательность квартиры без затрат на ремонт.
Шаг 4. Разместить объявление с хорошими фото
Качественные фото при дневном свете, без беспорядка в кадре и с указанием реальных параметров квартиры работают лучше долгого текстового описания. Указывайте точную площадь, этаж, наличие балкона и другие параметры, по которым покупатели обычно фильтруют объявления. Так на просмотры будут приходить люди, которым квартира действительно подходит, а не все подряд.
Шаг 5. Провести показы
На показе важно не только продемонстрировать квартиру, но и ответить на все вопросы, которые волнуют покупателя: этаж, вид из окна, соседей, состояние подъезда и придомовой территории. Прямые честные ответы работают лучше преувеличений. Покупатель, который заметит несоответствие после показа, теряет доверие ко всей сделке.
Шаг 6. Проверить покупателя и организовать безопасный расчет
Получить деньги наличными без гарантий — рискованная схема и для продавца, и для покупателя. Сейчас для этого чаще используют аккредитив: деньги переходят продавцу только после регистрации перехода права собственности на покупателя.
Задаток или аванс от покупателя стоит оформлять письменным соглашением, а не устной договоренностью. Это защищает обе стороны, если сделка по какой-то причине сорвется.
Шаг 7. Оформить договор и зарегистрировать сделку
В договоре купли-продажи обязательно должны быть предмет сделки (сама квартира с точным адресом и параметрами), цена, порядок и сроки расчетов, срок, в который продавец освобождает квартиру и передает ключи. Простой письменной формы достаточно для большинства сделок, но нотариус обязателен, если продается доля, а не вся квартира целиком, или если среди собственников есть несовершеннолетний.
При передаче ключей стороны подписывают акт приема-передачи. Он фиксирует состояние квартиры на момент передачи и защищает продавца от претензий покупателя задним числом. Дальше договор и акт подают на регистрацию перехода права в Росреестр, обычно через МФЦ. Сама регистрация занимает от 5 до 9 рабочих дней.
После продажи может появиться налог с дохода. Если квартира была вашей больше 5 лет, платить ничего не нужно, и декларация тоже не нужна. Для унаследованной квартиры, подаренной близким родственником, приватизированной или единственной этот срок короче — всего 3 года.
Если продали раньше срока, налог считают с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Вместо этого можно просто вычесть 1 млн рублей из суммы продажи — выбрать нужно только один из двух способов. Стандартная ставка — 13% с дохода до 2,4 млн рублей, выше этой суммы ставка растет. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Сколько времени занимает вся продажа
Реалистичный срок от выхода в объявления до денег на счете — от одного до трех месяцев для квартиры с адекватной ценой в спокойном состоянии рынка. Долевая собственность, несовершеннолетние среди владельцев или необходимость параллельно покупать новое жилье обычно увеличивают этот срок.
Что можно поручить агентству, а не делать самому
Каждый из этих шагов можно пройти самостоятельно. Но именно на стыке этапов (переговоры о цене, проверка покупателя, синхронизация сделки с одновременной покупкой другого жилья) чаще всего теряется время. Мы в NEWдвижимость ведем сделку по продаже целиком: от оценки и подготовки квартиры до безопасного расчета и юридического сопровождения на каждом этапе.
Оставьте заявку, если хотите обсудить продажу своей квартиры.
