Ноль рублей взноса не значит, что банк ничего не просит взамен, он просто просит по-другому.
Реклама с фразой «ипотека без первоначального взноса» звучит как подарок. На деле банк никогда не дает деньги просто так, риск куда-то переносится. В этой статье вы узнаете куда именно, и как отличить рабочую схему от опасной.
Как это работает на самом деле
Один из способов получить ипотеку с нулевым взносом — использовать уже имеющуюся недвижимость вместо денег.
Схема такая: вместо наличных вы закладываете квартиру или апартаменты, которые у вас уже есть в собственности.
Общие требования у банков похожи. Заемщику обычно должно быть от 18 лет на момент выдачи кредита и не больше 65-75 лет на момент полного погашения. Стаж на текущем месте работы от трех месяцев. Гражданство — российское. Точная сумма кредита и предельный процент от стоимости залоговой недвижимости у каждого банка свои, эти цифры стоит уточнять под конкретный банк и конкретную ситуацию, а не ориентироваться на одну цифру из рекламы.
Заложить можно не только свою квартиру. Подойдет недвижимость родственников или друзей, если они готовы выступить залогодателями. Жилье при этом остается в собственности и в пользовании: переезжать из него не нужно.
Супруг заемщика автоматически становится созаемщиком по кредиту, независимо от дохода и возраста. Исключение: брачный договор или нотариальное согласие супруга, оформленные заранее.
Что можно купить по такой схеме
По программе с залогом вместо взноса можно купить квартиру, комнату, апартаменты, таунхаус, жилой дом или его часть как в новостройке, так и на вторичном рынке.
Где прячется риск: две схемы без залога
Кроме программ с залогом существуют другие способы «убрать» взнос. И здесь риск для покупателя реальный.
Завышение цены застройщиком. Застройщик указывает в договоре цену выше реальной на сумму первоначального взноса и как будто засчитывает эту разницу как уже внесенный взнос. Формально взнос есть, по факту вы просто переплачиваете за квартиру на старте. Эта сумма ложится в тело кредита и в проценты на 20-30 лет вперед.
Потребительский кредит на первый взнос. Деньги на взнос берут отдельным кредитом в другом банке. Итог — два платежа вместо одного, ставка по потребительскому кредиту выше ипотечной, а общая долговая нагрузка режет шансы на одобрение следующих кредитов на годы вперед.
Обе схемы формально не запрещены, но обе увеличивают вашу реальную переплату. Реклама «ипотека 0%» в этих случаях скрывает, где деньги все равно с вас берут.
Легальный способ обнулить взнос без риска
Материнский капитал закрывает первоначальный взнос полностью или частично — это официальная и безопасная схема, банк принимает такой взнос напрямую.
Если у вас уже есть недвижимость в собственности, программа с залогом вместо взноса решает задачу без переплаты и без второго кредита.
Оплата частями: если нужной суммы еще нет на руках
Другая ситуация — нужная сумма появится не сразу: например, вы ждете денег от продажи старого жилья, поступления материнского капитала или другого дохода к определенной дате. Для этого у некоторых застройщиков есть отдельные программы: сумма вносится частями по графику, а не разом. Пока деньги не пришли полностью, можно закрывать платежи по мере поступления, а не искать всю сумму сразу в моменте покупки.
Как проверить, что перед вами честная программа
Спросите прямо: что именно банк принимает вместо денег — материнский капитал, залог другой недвижимости, или в договоре просто завышена цена квартиры. Если менеджер уходит от прямого ответа на этот вопрос, сумма переплаты спрятана внутри условий.
Если не хочется разбираться самому
Проверять каждый пункт в договоре — работа, на которую есть время не у всех. Мы делаем это за вас: смотрим договор, находим переплату, если она есть, и подбираем программу, где ее нет.
Оставьте заявку, наши эксперты NEWдвижимость разберут вашу ситуацию и подберут программу без скрытой переплаты.