Семейная ипотека остается самой массовой льготной программой в стране: ставка до 6% годовых при рыночных ставках, которые в два-три раза выше. Но программа за 2026 год уже прошла через два раунда правок, и часть семей, которые раньше проходили по условиям, теперь под них не подходят. Разберем, что изменилось и что еще только предстоит.
Кто может оформить семейную ипотеку сейчас
Право на льготную ставку сохраняется у семей с ребенком младше 7 лет, у семей с двумя и более несовершеннолетними детьми и у семей с ребенком-инвалидом. Ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, срок — до 30 лет.
Максимальная сумма кредита зависит от региона: 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для остальных регионов.
Что изменилось с 1 февраля 2026 года
Это была самая заметная правка программы за все время ее существования. До февраля супруги в одной семье могли оформить два отдельных льготных кредита: к примеру, один на однокомнатную квартиру на мужа, второй на трехкомнатную на жену, и обе сделки формально проходили как отдельные, единственные для каждого заемщика.
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — один льготный кредит». Право на ставку 6% теперь закреплено за семьей как единым целым, а не за каждым супругом отдельно.
Вместе с этим изменился порядок созаемщиков. Супруг заемщика теперь обязательно включается в сделку как созаемщик, независимо от того, участвует он доходом или нет. Брачный договор и нотариальное согласие супруга больше не исключают его из сделки автоматически, банк проверяет сам факт брака на дату оформления кредита, а не бумаги, которые раньше позволяли супруга в сделку не включать. Наличие брака и созаемщика сверяют по единой базе СНИЛС, поэтому схемы с посторонним человеком в роли формального созаемщика больше не проходят.
Добавилось требование к регистрации: родитель-заемщик и ребенок, по которому оформляется льгота, должны быть зарегистрированы в одном жилье. Гражданство России теперь обязательно у заемщика и минимум у одного ребенка в семье.
Что должно было измениться с 1 июля, но не изменилось
К 1 июля 2026 года Минфин и Минстрой готовили новую структуру ставок в зависимости от числа детей в семье: обсуждались варианты 4%, 6% и 10-12% годовых вместо единой ставки 6% для всех. Для семьи с одним ребенком разница в ежемесячном платеже между старой и обсуждаемой ставкой могла составить от 30 до 54 тысяч рублей на одну и ту же сумму кредита.
Официальное постановление к 1 июля не вышло. Правительство перенесло решение на 1 октября 2026 года — до этой даты действуют условия, введенные в феврале: единая ставка 6%, взнос от 20%, те же лимиты по сумме кредита.
Чего ждать после 1 октября
Обсуждаемый сценарий: ставку 6% для семей с ребенком до шести лет сохранят только при первоначальном взносе от 50% стоимости жилья. Для семей с одним ребенком в Санкт-Петербурге и Москве ставка может вырасти до 12%, в других регионах — до 10%. Официальные параметры на момент публикации еще не утверждены, поэтому решение может отличаться от обсуждаемого варианта.
Итоговых цифр пока нет, но направление понятно: программа становится точечной, а действующие сейчас условия — самые мягкие из всех, что будут доступны в этом году.
Что делать, если вы подходите под текущие условия
Если ваша семья соответствует нынешним критериям и вы уже присматриваете квартиру, есть смысл не откладывать сделку до октября. После пересмотра условий тот же кредит может обойтись семье в полтора-два раза дороже в месяц при той же сумме, а требования к взносу могут вырасти в два с половиной раза.
Если торопиться некуда, стоит просто следить за официальными постановлениями к 1 октября, а не ориентироваться на обсуждаемые варианты — параметры могут поменяться до последнего дня.
Что дальше
Условия семейной ипотеки в 2026 году меняются быстрее, чем раньше, и заявка, поданная на день позже, может попасть уже под новые правила. Эксперты NEWдвижимость помогут проверить, подходит ли ваша семья под текущие условия, и подберем банк и программу под вашу ситуацию.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию.
