Продали квартиру — нужно ли платить налог? Ответ зависит от того, сколько лет она была в собственности и как к вам перешла. Разбираем актуальные правила 2026 года с примерами.
Когда налог платить не нужно
Если квартира была в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи освобождается от НДФЛ. В этом случае декларацию по этой сделке обычно подавать не нужно.
Минимальный срок владения зависит от того, как вам досталась квартира:
Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру и не платить НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального. Основные условия: в семье двое и более детей до 18 лет или до 24 лет, если ребенок учится очно.
Когда налог платить нужно
Если продаете квартиру раньше минимального срока владения, придется заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
При расчете налога принимается во внимание не вся сумма дохода, а полученная прибыль. Разница между стоимостью покупки и продажи объекта. Ее нужно подтвердить документально.
Ставки налога в 2026 году
С 2025 года при продаже недвижимости применяется прогрессивная ставка НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, если доход выше – 15% с суммы превышения этой цифры.
Как уменьшить налоговую базу
Есть два законных способа снизить сумму налога.
Способ 1. Имущественный вычет. Вы вправе уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей без необходимости подтверждать расходы.
Способ 2. Вычет расходов на покупку. Из суммы продажи вычитаете сумму, которую потратили на покупку квартиры. Если купили за 5 млн и продали за 6 млн, налог платите только с 1 млн рублей.
Если расходы на покупку превышают 1 млн рублей, выгоднее учесть расходы. Если документы о покупке не сохранились — используйте имущественный вычет.
Если цена продажи ниже цены покупки и расходы подтверждены документально, налог платить не нужно.
Про кадастровую стоимость
Важный нюанс, который многие упускают. Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налоговая рассчитает налог от 70% кадастровой стоимости, а не от суммы в договоре. Это сделано для борьбы с занижением цены в сделках.
Перед продажей стоит проверить кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра и убедиться, что цена договора не ниже этого порога.
Когда и как подавать декларацию
Если вы продали квартиру в 2025 году, подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться о доходах нужно до 30 апреля 2026 года. Аналогично: если продаете в 2026 году, декларация подается до 30 апреля 2027 года.
Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте налоговой службы или лично в налоговой инспекции. Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.
Пример расчета
Допустим, вы купили квартиру в 2024 году за 7 млн рублей и продаете её в 2026 году за 9 млн. Минимальный срок владения еще не прошел.
- Налоговая база: 9 млн − 7 млн = 2 млн рублей
- Налог: 2 млн × 13% = 260 000 рублей
Если документы о том, за сколько вы купили эту квартиру, не сохранились — применяем имущественный вычет 1 млн рублей:
- Налоговая база: 9 млн − 1 млн = 8 млн рублей
- Налог: 2,4 млн × 13% + 5,6 млн × 15% = 312 000 + 840 000 = 1 152 000 рублей
Помните: всегда выгоднее подтверждать расходы на покупку документально.
Если планируете продажу квартиры и хотите разобраться, как оптимизировать налоговую нагрузку, проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
Если нужна помощь с самой сделкой — эксперты NEWдвижимость помогут организовать продажу и покупку. Оставьте заявку, обсудим вашу ситуацию.
Если нужна помощь с самой сделкой — эксперты NEWдвижимость помогут организовать продажу и покупку. Оставьте заявку, обсудим вашу ситуацию.
