Вы нашли квартиру, о которой давно мечтали: удачный район, хорошая планировка, адекватная цена. Хочется как можно скорее закрыть сделку и заехать. Но именно в этот момент стоит притормозить. Покупка недвижимости стоит слишком дорого, чтобы спешить с проверкой.
Цена невнимательности
Сделки с недвижимостью относятся к самым рискованным финансовым операциям именно из-за высокой стоимости объекта. Это создает почву для разных схем со стороны недобросовестных продавцов.
Радость от скорой покупки нередко притупляет бдительность. И вместе с долгожданной квартирой человек получает крупные проблемы.
Каждая вторичная квартира имеет свою юридическую историю. И чем больше сделок было в прошлом, тем выше потенциальные риски для нового покупателя. Если что-то упущено, суд может признать сделку недействительной. Деньги по закону должны вернуть, но на практике у продавца их часто уже нет, он успел потратить их или вложить во что-то еще.
Какие ситуации чаще всего приводят к проблемам
Сделка от имени человека, которого уже нет в живых
Бывают случаи, когда родственники скрывают факт смерти собственника и продолжают распоряжаться его имуществом по доверенности или от его имени. Особенно если есть и другие наследники, с которыми не хочется делить квартиру. Если выясняется, что на момент сделки собственника уже не было в живых, договор признается ничтожным изначально, независимо от того, сколько лет прошло.
Случай из практики: покупатель приобрел квартиру у женщины, действовавшей по доверенности от мужа. После сделки выяснилось, что муж скончался еще до её подписания. Суд признал сделку ничтожной — договор был заключен от имени человека, которого на тот момент уже не существовало. Покупатель лишился квартиры и был вынужден требовать деньги обратно через суд.
Продавец, который не понимал, что делает
Закон защищает не только покупателя, но и продавца. Если он был недееспособен или временно не отдавал отчета своим действиям в момент сделки, например из-за болезни, преклонного возраста, зависимостей или воздействия мошенников. Если это будет доказано в суде, сделку расторгнут. При этом покупатель формально получает право требовать деньги назад, но на практике взыскать их с продавца бывает крайне сложно.
Случаи из практики: подобные ситуации получили широкую огласку после истории певицы Ларисы Долиной, которая продала квартиру, а затем заявила, что действовала под влиянием мошенников. Сделку оспорили в суде, и покупательница едва не осталась без жилья и без денег. Верховный суд в итоге встал на сторону добросовестного покупателя, однако сама история дала толчок сотням аналогичных исков по всей стране. В 2025 году число дел о признании сделок недействительными по схожей логике выросло на 15–20% . И далеко не каждый покупатель в таких спорах выходит победителем.
Жилец, о котором забыли
Один из самых частых сценариев: в квартире прописан человек, который на момент сделки временно отсутствует. Он может быть в армии, в длительной командировке, на лечении или в местах лишения свободы. По закону такие жильцы сохраняют право проживания и могут вернуться даже после продажи квартиры. Проверка истории регистрации — обязательный шаг, который многие покупатели недооценивают.
Случай из практики: семья прожила в купленной квартире больше года, когда в дверь позвонил незнакомый мужчина и заявил о своем праве проживания. Оказалось, что прежняя хозяйка приватизировала квартиру без учета сына, отбывавшего наказание. Суд встал на сторону вернувшегося жильца, т.к. порядок приватизации был нарушен, а значит, все последующие сделки с этой квартирой оказались под угрозой.
Наследство, которое оспорили позже
Квартиры, полученные по наследству или по договору дарения, особенно уязвимы для оспаривания в течение нескольких лет после оформления. Родственники, о которых не знали или которые узнали о смерти наследодателя с опозданием, вправе обратиться в суд и потребовать пересмотра прав на имущество. Если суд встанет на их сторону, сделка, совершенная новым собственником, тоже может быть аннулирована.
Случай из практики: пара получила квартиру от пожилой соседки по договору дарения в обмен на уход. Через два года после её смерти объявились родственники из другого города и оспорили сделку в суде, заявив, что пожилая женщина не осознавала последствий дарения. Суд признал договор дарения недействительным. Покупатели, которые приобрели квартиру у этой пары, остались без жилья и без возможности быстро вернуть деньги.
Как проверить квартиру перед покупкой
Паспорт продавца. Данные должны полностью совпадать с указанными в документах на недвижимость.
Правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи, наследования, дарения или приватизации — то, на основании чего продавец получил право собственности. Сверьте адрес квартиры с адресом в документах, а в договоре должна быть указана полная реальная стоимость.
Выписка из ЕГРН. С марта 2023 года часть сведений из выписки доступна только с согласия собственника, поэтому стоит попросить продавца заказать и показать вам свежую выписку из Росреестра.
Выписка из домовой книги. Покажет всех зарегистрированных жильцов — их ФИО, даты рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Важно, чтобы ни один из жильцов не остался непонятным «подвисшим» случаем.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Долги по коммунальным платежам к новому собственнику не переходят, а вот задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит автоматически. Перед сделкой попросите продавца предоставить справку об отсутствии задолженностей, её выдают в управляющей компании или МФЦ. Долг по капремонту можно проверить самостоятельно на сайте ГИС ЖКХ .
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Подтверждает, что продавец не состоит на учете и отдает отчет своим действиям при заключении сделки. Снижает риск оспаривания сделки по основанию недееспособности продавца. Лучше всего, если продавец получает справку лично и предоставляет её перед подписанием договора — это снимает лишние вопросы и защищает обе стороны.
На что еще обратить внимание
- В документах не должно быть исправлений и помарок — это повод насторожиться и проверить подлинность.
- Если квартира куплена в браке, требуйте нотариальное согласие супруга на продажу. Отсутствие согласия — основание для судебного оспаривания.
- Если среди собственников есть несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу.
- Продажа по доверенности — фактор повышенного риска. По возможности настаивайте на личном присутствии собственника на сделке либо тщательно проверяйте подлинность доверенности и убедитесь, что она не была отозвана.
В идеале у квартиры должен быть один собственник и прозрачная, понятная история переходов права собственности. Такие варианты на рынке встречаются нечасто, поэтому важно внимательно изучать каждый документ на предмет потенциальных рисков или доверить эту проверку профессионалам. Большинство сценариев, описанных выше, можно предотвратить на этапе подготовки к сделке.
Если хотите, чтобы объект перед покупкой проверили профессионально — эксперты NEWдвижимость сопровождают каждую сделку и проверяют все юридические риски заранее. Оставьте заявку на бесплатную консультацию, разберем вашу ситуацию.
