Перепланировка есть почти в каждой третьей квартире на вторичном рынке. В этой статье разбираем, какие изменения встречаются чаще всего и как они сказываются на стоимости жилья.
Что чаще всего меняют в квартирах
Самое популярное решение — изменение перегородок. Демонтаж стен встречается в 34,4% случаев, а возведение новых — в 20,7%. При правильном оформлении и условии, что не затронуты несущие конструкции, такие изменения вполне законны.
На втором месте — изменения дверных проемов внутри квартиры: они встречаются в 25,2% перепланировок. Полная закладка проема составляет 6,3% случаев — это актуально, когда в комнату есть доступ из двух помещений сразу и нужно изолировать ее от запахов или шума.
Среди других распространенных решений: перенос кухни, демонтаж встроенного шкафа или кладовой, совмещение санузла, объединение коридора с комнатой, перенос мокрых точек, демонтаж подоконного или оконно-дверного блока.
Подоконный блок — это часть стены под окном или балконной дверью. Его демонтируют, чтобы объединить лоджию с комнатой или создать окна в пол. Такая перепланировка может затронуть несущие конструкции и требует строгого согласования. Оконно-дверной блок — это рамы окна и двери, легализовать или восстановить которые значительно проще.
Какие перепланировки нельзя узаконить
Абсолютное большинство выявленных переустройств (93,7%) поддаются согласованию.
Почти половину нелегализуемых перепланировок составляет перенос газового оборудования или радиаторов отопления на балкон или лоджию. Это не только незаконно, но и небезопасно: газовое оборудование нестабильно работает при низких температурах и требует специальных систем вентиляции.
Остальные распространенные нарушения: изменение несущих конструкций, перенос мокрой точки над жилым помещением соседей, изменение входного дверного проема, увеличение площади за счет мест общего пользования и демонтаж вентиляционного короба.
Отдельно стоит отметить: перенос кухни в жилую комнату допустим, но только если квартира расположена на первом этаже или под ней находится нежилое помещение, а плита при этом электрическая.
Как перепланировка влияет на цену
В среднем по рынку наличие перепланировки снижает стоимость квадратного метра примерно на 6%. Но это усредненная цифра, в реальности разброс очень большой и зависит от типа изменений.
Сильнее всего на цене сказываются изменения, которые невозможно узаконить. Перенос газового оборудования или радиаторов на балкон может снизить стоимость квадратного метра на 30% — это очень существенно для любого бюджета покупки.
Скидка в 10–15% характерна для квартир, где демонтировались или возводились перегородки, объединялись санузлы или менялись дверные проемы внутри квартиры. Даже если такие работы в принципе поддаются согласованию, но еще не узаконены, покупатель несет риски — и это закономерно отражается в цене.
Минимальное влияние на стоимость (не более 10%) оказывают небольшие и легко согласуемые изменения: остекление балконов, объединение лоджии без затрагивания стен, перенос мокрых точек в рамках одного помещения.
Но есть и обратная сторона: квартиры с полностью узаконенными перепланировками, выполненными в рамках профессионального дизайн-проекта, нередко продаются дороже аналогов. Из типовой квартиры получилось более удобное и современное жилье — и это покупатели готовы оплачивать.
На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой
Перепланировка в квартире — не повод отказываться от сделки, но повод разобраться в деталях до ее заключения.
Первое, что стоит проверить — соответствие реальной планировки поэтажному плану в техническом паспорте. Если есть расхождения, нужно выяснить, узаконены ли изменения, и если нет — насколько это реально сделать.
Незаконная перепланировка, которую нельзя согласовать, обязывает будущего собственника привести квартиру в исходное состояние. Стоимость таких работ может оказаться весьма значительной, и ее стоит учитывать с самого начала.
Если перепланировка уже узаконена, попросите продавца предоставить документы, подтверждающие это: акт приемочной комиссии или техническую документацию с внесенными изменениями.
Если перепланировка не узаконена и продавец отказывается заниматься этим вопросом, важно понимать: ответственность за незаконную перепланировку, сделанную предыдущим собственником, несет новый собственник. Право собственности включает не только права, но и обязанности, которые переходят вместе с имуществом.
Если вы рассматриваете квартиру с перепланировкой и хотите убедиться, что сделка безопасна — эксперты NEWдвижимость помогут проверить документы и оценить риски. Оставьте заявку, разберем вашу ситуацию.