Продажа квартиры с несколькими собственниками проходит по-разному в зависимости от одного слова в документах: долевая или совместная.
Два вида общей собственности
В выписке из ЕГРН указан один из двух вариантов, и от него зависит вся процедура продажи.
Совместная собственность возникает у супругов, если квартиру купили в браке. Доли не выделены и считается, что имущество принадлежит обоим целиком, даже если в договоре покупки указан только один из супругов.
Долевая собственность — это когда за каждым собственником закреплена конкретная доля: половина, треть, любая другая часть. Так бывает при наследовании несколькими людьми, при покупке с использованием материнского капитала, при разделе имущества после развода.
Если собственность совместная
Здесь все просто: продавать можно в обычной письменной форме, нотариус не обязателен. Но если в договоре купли-продажи квартиры указан только один супруг, для сделки все равно нужно нотариально заверенное согласие второго. Без этого документа Росреестр может отказать в регистрации перехода права.
Если собственность долевая и все продают одновременно
Когда все собственники продают свои доли сразу, одним договором, нотариальное удостоверение не требуется, подходит простая письменная форма.
Исключение: если среди собственников есть несовершеннолетний или человек, признанный недееспособным. В этом случае нотариус обязателен в любом случае, а на саму сделку дополнительно нужно разрешение органов опеки.
Важно. Разрешение опеки на продажу доли ребенка выдают только при условии, что ему выделят равноценную долю в другом жилье. Опека проверяет, не ухудшатся ли условия жизни ребенка после сделки.
Если продает только один из собственников
Тут включается право преимущественной покупки других владельцев долей. Прежде чем продавать долю постороннему человеку, продавец обязан письменно уведомить остальных собственников о цене и условиях сделки. У них есть месяц на то, чтобы выкупить долю на тех же условиях. Только если все отказались или месяц прошел без ответа, долю можно продавать третьему лицу. Такая сделка в любом случае идет через нотариуса, даже без детей и недееспособных в числе собственников.
Если один из собственников против продажи
Здесь ситуация сложнее всего. Один совладелец не может заставить остальных продать свои доли. Решение о продаже принимает каждый собственник самостоятельно. Продать можно только свою долю, а не квартиру целиком. И найти покупателя на отдельную долю в квартире с чужими совладельцами намного сложнее, а цена такой доли обычно ниже, чем при продаже квартиры целиком
Принудительный выкуп доли через суд возможен, но только при особых условиях: доля незначительна, а собственник этой доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Это не быстрый путь и не универсальное решение любого спора между содольщиками.
Что реально ускоряет продажу
Самая частая причина затянутых сделок с несколькими собственниками — не юридическая сложность, а логистика: все совладельцы должны согласовать цену, условия и синхронно явиться к нотариусу или подписать документы. Если один из собственников живет в другом городе или просто не отвечает на звонки неделями, сделка стоит на месте не из-за закона, а из-за координации между людьми.
В NEWдвижимость каждая сделка получает комплексное сопровождение: юрист проверяет документы и договор, контролирует расчеты и условия на каждом этапе. С несколькими собственниками это особенно важно. Согласовать нужно не только цену, но и то, как именно каждый из них подтвердит свое участие в сделке.
Оставьте заявку, если нужна помощь с продажей квартиры, и мы поможем учесть все нюансы этого процесса.
