Продажа квартиры — процесс, в котором многое зависит от подготовки. Важно собрать полный пакет документов, иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки, а покупатель — отказаться от покупки. Рассказываем, какие документы нужно собрать и на что обратить внимание в каждом конкретном случае.
Базовый список документов
Вне зависимости от ситуации, покупатели и банки при ипотечной сделке проверяют следующие документы:
Паспорт собственника — основной документ, удостоверяющий личность продавца.
Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или любой другой документ, на основании которого продавец получил квартиру в собственность.
Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности и показывает, нет ли обременений, арестов или запретов на регистрацию сделки. Важно запросить свежую выписку, чтобы сведения были актуальны на дату выдачи.
Технический паспорт — содержит технические характеристики квартиры и план помещений. Нужен для получения разрешения органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также позволяет выявить незаконную перепланировку.
Расширенная выписка из домовой книги — подтверждает, что в квартире никто не зарегистрирован или показывает, кто и на каких основаниях прописан.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ — долги по коммунальным платежам не переходят к новому собственнику, но их наличие настораживает покупателей. Справку можно получить в МФЦ, управляющей компании или через Госуслуги.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — снижают риск оспаривания сделки по основанию недееспособности продавца.
Дополнительные документы в зависимости от ситуации
Квартира куплена в браке
Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым и принадлежит обоим супругам в равных долях. Продать такую квартиру без согласия второго супруга нельзя, понадобится нотариально заверенное согласие на сделку.
Исключение — имущество, полученное в дар или по наследству: им собственник распоряжается единолично. Также исключение составляют случаи, когда у супругов заключен брачный договор с другим режимом раздела имущества.
Квартира в долевой собственности
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, у каждого из них есть преимущественное право покупки доли. Перед продажей посторонним лицам совладельцы должны письменно отказаться от этого права, иначе сделку можно оспорить в суде.
Среди собственников есть несовершеннолетний
Сделки с недвижимостью, где одним из владельцев является ребенок, требуют разрешения органов опеки и попечительства. Опека следит за тем, чтобы после сделки жилищные условия детей не ухудшились.
Если ребенку нет 14 лет, дополнительно понадобятся паспорт законного представителя, свидетельство о рождении и документ, подтверждающий полномочия представителя.
Ребенок от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов и с разрешения органов опеки.
Использовался материнский капитал
Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, детям должны быть выделены доли. В этом случае при продаже понадобятся свидетельство о рождении ребенка, справка об остатке маткапитала и разрешение органов опеки.
Продавец не может присутствовать на сделке
Если продавец по объективным причинам не может лично подписать договор, он оформляет нотариальную доверенность на представителя. В ней указываются паспортные данные доверенного лица, перечень полномочий и адрес объекта. Если продавец находится за рубежом, доверенность можно оформить через российское консульство.
Документы для ипотечной сделки
Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, банк проводит собственную проверку объекта. Помимо стандартного пакета, может понадобиться:
Предварительный договор купли-продажи — подтверждает серьезность намерений сторон
Технический паспорт БТИ не старше пяти лет
Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке
Разрешение органов опеки, если использовался маткапитал
Расписка о получении первоначального взноса, если часть расчетов уже проведена
Точный перечень документов лучше уточнять в конкретном банке, у каждого свои требования.
О сроках и порядке сбора
У большинства документов есть срок действия. Поэтому важно собирать пакет в правильном порядке: начинать с тех бумаг, которые оформляются дольше всего, и оставлять на финал те, у которых короткий «срок годности» — например, свежую выписку из ЕГРН или справку об отсутствии долгов.
Если действовать без системы, можно оказаться в ситуации, когда один из документов уже устарел, и его придется запрашивать повторно.
Выписка жильцов
Важное условие чистоты сделки — снятие с регистрации всех прежних жильцов. Обычно это происходит до подписания основного договора, но стороны могут договориться и о другом сроке. Подтверждением служит актуальная выписка из домовой книги.
Предварительный договор и задаток
Прежде чем подписывать основной договор, стороны нередко фиксируют намерения письменно. Предварительный договор купли-продажи обязывает обе стороны выйти на сделку: если кто-то отказывается, другая сторона вправе обратиться в суд.
Соглашение о задатке работает иначе: если покупатель отказался от сделки, задаток остается у продавца. Если передумал продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Авансовое соглашение — более мягкий вариант: фиксирует намерения, но не обязывает заключать основной договор.
Продажа квартиры — процесс, в котором детали имеют значение. Если хотите пройти его уверенно и без лишних рисков, эксперты NEWдвижимость готовы взять сопровождение сделки на себя. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и мы поможем предусмотреть все детали.